Sehr geehrte Frau Bürgermeisterin,

wir bitten Sie, anhand des nachfolgenden Beispiels schriftlich eine fachkundige Stellungnahme über die Praxis der Stadtverwaltung bei der Vergabe von Baugenehmigungen gem. § 34 BauGB abzugeben.

Qualifizierte Bebauungspläne gelten als strenges Regelwerk, das u. a. Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, Größe, Breite, Tiefe etc. fest definiert. Liegt kein qualifizierter Bebauungsplan vor, so ist die Zulässigkeit eines Bauvorhabens gem. § 34 BauGB zu prüfen. D. h. grundsätzlich müssen sich Neubauten „nur“ an die bestehende Umgebung anpassen. Dadurch gibt es einen Spielraum für Interpretationen, der gerade von Bauträgern großzügig ausgelegt wird. Immer häufiger melden sich Bürgerinnen und Bürger, die beklagen, überdimensionierte Neubauten zerstören gewachsene Strukturen der Ortsteile. Die rechtlichen Möglichkeiten der direkten Anwohner gegen ein solches Bauvorhaben tendieren gegen null. So entsteht oftmals der Eindruck, die Regelungen des § 34 BauGB werden eher zugunsten der Bauträger ausgelegt, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden

Doch wie die nachfolgend angeführten Urteile beispielhaft zeigen, hat die Rechtsprechung die Anforderungen des § 34 BauGB sehr wohl konkretisiert.
Anhand eines Beispiels soll gezeigt werden, wie mittlerweile in vielen Teilen Regensburgs der Ortsteilcharakter zugunsten einer Bebauung mit Mehrfamilienhäusern durch Bauträger immer weiter verloren geht.

Auf dem Grundstück Isonzostraße 42/42a, Flurnummer 930/2, wird aktuell ein Neubau errichtet. Ein Einfamilienhaus wird durch einen 8-Parteien-Wohngebäude ersetzt. Die Baupläne wurden den direkten Nachbarn, anders als die BayBO (Art. 66) vorschreibt, nicht vorgelegt.

Nach Baubeginn, als die Größe des Neubaus ersichtlich wurde, wandten sich die direkten Nachbarn an die örtlichen CSU-Stadträte.

Auf deren Nachfrage erklärte das Bauordnungsamt, „das Gebäude fügt sich hinsichtlich der überbauten Grundstücksfläche, der Lage auf dem Baugrundstück und auch hinsichtlich der Maße des Gebäudes in die Umgebung ein“.

Fotos, die dem Bauordnungsamt vorgelegt wurden und die Größe des Neubaus im Vergleich zu den umliegenden Gebäuden zeigen sollten, wurden als nicht aussagekräftig verworfen, da sie „aus einem sehr ungünstigen Winkel fotografiert“ worden wäre.

In der Anlage sind diese Fotos (Anlage 1-3), als auch die „genaueren“ Fotos der Stadtverwaltung aufgeführt (Anlage 4).

Nachfolgend eine Aufstellung der Maße des Neubaus sowie der von der Stadt herangezogenen Gebäude der „näheren Umgebung“:

Hausnummer bebaute Grundfläche Höhe im Mittel
42/42a (Neubau) 191,72 m² 12,85m
30 176m² 9,60m
32 176m² 11,70m
33 187m² 11,15m
34 (geplant) 193m² 12,30m (Umplanung erforderlich)

Das Gebäude #42/42a hat drei Vollgeschosse sowie ein Dachgeschoß. Das Dachgeschoß ist, da von außen als Geschoß erkennbar, als weiteres Vollgeschoß zu zählen, was aber laut Bauordnungsamt unerheblich sei. Gem. VG München (Urt. V. 18.01.2016 M 8 K 14.3168) fließt es aber sehr wohl in die Beurteilung mit ein, ob sich ein Gebäude gem. § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfügt. Ebenso gibt es ein Halbgeschoß hangabwärts, was hier aber unerheblich ist. Sollte aus städtischer Sicht dieses Halbgeschoß doch zu berücksichtigen sein, da laut Aussage der Verwaltung auch weitere Gebäude ein solches Halbgeschoß besitzen, erhöht sich natürlich auch beim Gebäude #42/42a die Geschoßzahl.

Warum die Stadt die nähere Umgebung gerade auf drei Gebäude eingrenzt, ist nicht plausibel. Die nähere Umgebung gem. § 34 Abs. 1 BauGB ist nicht nur auf die Bebauung beschränkt, die gerade in unmittelbarer Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks berücksichtigen, soweit sich diese noch prägend auf das Baugrundstück auswirkt (BVerwG, Urt. V. 26.05.1978 4 C 9/77). So ist alles an Bebauung in den Blick zu nehmen, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Eine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen werden (BVerwG Urt. v. 15.02.1990 4 C 23.86). Deshalb muss die nähere Umgebung auf die den Ortsteil prägende relevante Bebauung, umfasst von den Straßen Ardennenstraße, Argonnenstraße, Isonzostraße und Karpatenstraße, ausgeweitet werden, da hier der Siedlungscharakter hervortritt. Die Mehrzahl der Gebäude hat drei Vollgeschoße (zwei Geschoße + Dachgeschoß) und damit eine max. Höhe von ca. 8,40m sowie eine bebaute Grundfläche von ca. 120m².
Eine Planung nach Art der Rosinentheorie, in dem vom größten Gebäude die Grundfläche, vom höchsten Gebäude die Höhe etc. herangezogen wird, führt regelmäßig zu einem Vorhaben, das sich nicht in seine nähere Umgebung einfügen wird (VG München, Urt. V. 07.05.2007 M 8 K 05.6143). Wenn man sich die vorhergehende Aufstellung ansieht, ergibt sich aber genau dieses Bild der Rosinenpickerei.
So wird von unterschiedlichen Gebäuden der jeweilige größte Wert als Maßstab genommen und dieser teilweise sogar noch übertroffen.

Entgegen der Aussage des Bauordnungsamtes entstehen hier sehr wohl bodenrechtliche Spannungen, da der Neubau die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert. Davon ist regelmäßig auszugehen, wenn der von der Bebauung bisher eingehaltene Rahmen überschritten wird.
Wie aus der o. a. Tabelle ersichtlich, wird der Neubau # 42/42a bereits als Maßstab für ein noch zu errichtendes Gebäude in der Isonzostraße 34 genutzt. So soll die bebaute Grundfläche nochmals, auf 193m², erhöht werden. Auch die Höhe wird ähnliche Dimensionen erreichen wie der Neubau #42/42a, auch wenn hier lt. Aussage der Verwaltung noch eine Umplanung erforderlich ist.
Ein zugrunde legen dieser Gebäude (v. a. #42/42a und #34 (neu)) als maßgebliche Umgebung gem. § 34 Abs. 1 BauGB wird dazu führen, dass auch weitere Neubauten diese baulichen Dimensionen erreichen. Die Eigenart des Ortsteils wird dadurch immer mehr verschlechtert werden.

Ähnliche Vorgänge gibt es z. B. in der Sudetendeutsche Straße. Auch hier kamen Anwohner auf die Stadträte der CSU wegen einer, ihrer Meinung nach, überdimensionierten Bebauung, zu.

Hier soll keine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern verhindert werden. Nur durch eine Verdichtung der Wohnbebauung kann der dringend benötigte Wohnraum geschaffen werden. Aber müssen deswegen von städtischer Seite Überschreitungen der Einfügungsmaßstäbe stattgegeben werden? Dies wird unweigerlich zu einer immer ausgedehnteren Bebauung führen wird. So werden die Eigenart bzw. der Charakter der bebauten Ortsteile, anders als eigentlich im § 34 BauGB gefordert, immer weiter verloren gehen.


Mit freundlichen Grüßen
 
Dr.-Ing. Josef Zimmermann
Fraktionsvorsitzender
Stadtrat


Initiative:

 

Markus Jobst        
Stadtrat   


Erich Tahedl
Stadtrat, Stv. Fraktionsvorsitzender

Josef Troidl
Stadtrat